מודלים פיננסיים חדשניים למימון פרויקטי התחדשות עירונית בישראל

מאיר בנימין דוידי, מנכ"ל ומבעלים של חברת ניצנים אחזקות ופיננסים בע"מ, הוא יזם נדל"ן מוביל בישראל עם ניסיון של למעלה מ-17 שנים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי־בינוי ופרויקטי מגורים יוקרתיים. בעל תואר שני במנהל עסקים, דוידי מוביל את החברה – בעלת סיווג קבלני ג'5 (הגבוה ביותר) – להשגת הישגים משמעותיים בערים מרכזיות כמו תל אביב, גבעתיים, נתניה וראשון לציון, תוך הקפדה על איכות בנייה גבוהה, ליווי הדיירים האישי ועמידה בלוחות זמנים.

תחת הנהגתו, ניצנים אחזקות מקדמת צבר פרויקטים בהיקף של אלפי יחידות דיור, כולל מתחמים בוטיקיים עם נוף לים, פנטהאוזים יוקרתיים ומסחר משולב, ומביאה ערך מוסף אמיתי לקהילות ולרוכשים.

בשנים האחרונות, עם התרחבות תחום ההתחדשות העירונית בישראל והמורכבות ההולכת וגדלה של פרויקטים אלה, מאיר בנימין דוידי הפך למוביל דעה בפיתוח מודלים פיננסיים חדשניים שמאפשרים ליזמים להתגבר על אתגרי המימון המשמעותיים בתחום.

אתגרי המימון בפרויקטי התחדשות עירונית בישראל

פרויקטי התחדשות עירונית בישראל ניצבים בפני שורה של אתגרים ייחודיים המקשים על השגת מימון בתנאים נוחים. הבנת אתגרים אלה הכרחית לפיתוח מודלים פיננסיים אפקטיביים.

עלויות מקדמיות גבוהות וחוסר ודאות

פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים השקעות משמעותיות בשלבים המוקדמים – תכנון, החתמת דיירים, היתרים והליכים משפטיים – עוד לפני שניתן להתחיל בבנייה בפועל. לפי ניסיונו של מאיר בנימין דוידי, עלויות אלה יכולות להגיע למיליוני שקלים ללא כל ביטחון שהפרויקט יקרום עור וגידים.

רגולציה מורכבת וזמני המתנה ארוכים

הרגולציה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל מורכבת ומתעדכנת תדיר. הליכי אישור תב"ע והיתרים אורכים זמן רב, לעתים מעל חמש שנים. משך זמן זה מקשה על תחזיות פיננסיות מדויקות ומייצר עלויות מימון גבוהות.

קושי בהשגת ליווי בנקאי בתנאים נוחים

מוסדות פיננסיים מסורתיים מתקשים להעריך את הסיכונים בפרויקטי התחדשות עירונית, במיוחד בשלבים המוקדמים. כתוצאה מכך, הם דורשים הון עצמי גבוה, ריביות גבוהות יותר, ותנאי סף נוקשים. בפרויקטים רבים שליווה, מצא דוידי כי הבנקים דורשים דרישות מחמירות בהשוואה לפרויקטי נדל"ן רגילים.

התנגדות דיירים והיבטים חברתיים

גורם סיכון משמעותי בפרויקטי התחדשות עירונית הוא התנגדות דיירים. החתמת 80% מהדיירים (ובפרויקטים חדשים אף 100%) על הסכמים דורשת זמן, משאבים ולעתים פשרות כלכליות מצד היזם. היבטים חברתיים אלו מהווים סיכון פיננסי שקשה לכמת ולתמחר במודלים המסורתיים.

מודלים פיננסיים חדשניים שמובילים שינוי בענף

בעקבות האתגרים הרבים, יזמים מובילים כמו מאיר בנימין דוידי מפתחים מודלים פיננסיים חדשניים המותאמים לצרכים הייחודיים של פרויקטי התחדשות עירונית. להלן המודלים המובילים המיושמים כיום בשוק:

קרנות REIT ייעודיות להתחדשות עירונית

קרנות השקעה בנדל"ן מניב (REIT) ייעודיות להתחדשות עירונית מציעות פלטפורמה למשקיעים מוסדיים ופרטיים להשקיע בפורטפוליו מגוון של פרויקטים. מודל זה מאפשר פיזור סיכונים, הטבות מס משמעותיות למשקיעים, ויכולת לגייס הון בהיקפים גדולים.

לדברי מאיר בנימין דוידי, "קרנות REIT מאפשרות להתגבר על המכשול המרכזי של מימון השלבים המקדמיים בפרויקטים, שהם לרוב הקשים ביותר למימון מסורתי. ניתן להשקיע במספר פרויקטים במקביל, כך שהצלחות מפצות על עיכובים או כישלונות."

מודל שיתוף דיירים ברווחים

מודל חדשני שמיושם בהצלחה בפרויקטים של ניצנים אחזקות הוא שיתוף הדיירים ברווחי הפרויקט. במקום להציע לדיירים רק דירה חדשה או תוספת שטח, הדיירים מקבלים גם אחוז מסוים מהרווחים העתידיים של הפרויקט.

מודל זה מפחית את עלויות המימון ליזם ומגביר את מחויבות הדיירים להצלחת הפרויקט. בנוסף, הוא יוצר מנגנון המקדם שקיפות ואמון בין היזם לדיירים, גורם מכריע בהצלחת פרויקטי התחדשות עירונית.

שותפויות ציבוריות-פרטיות (PPP)

שותפויות בין המגזר הפרטי לציבורי מאפשרות לחלק את הסיכונים והעלויות באופן שמיטיב עם כל הצדדים. הרשויות המקומיות או הממשלה יכולות לתרום קרקע משלימה, הטבות מס, הקלות רגולטוריות או ערבויות, בעוד היזם הפרטי מביא את המומחיות והיעילות התפעולית.

דוגמה לכך היא פרויקט שהוביל מאיר בנימין דוידי בשיתוף עם עיריית תל אביב, בו העירייה סיפקה קרקע משלימה והקלות בהיטלי השבחה, מה שהקטין את הוצאות המימון ואפשר להציע לדיירים תמורות אטרקטיביות יותר.

פלטפורמות מימון המונים (Crowdfunding) לנדל"ן

פלטפורמות אלו מאפשרות למשקיעים קטנים ובינוניים להשתתף במימון פרויקטי התחדשות עירונית. היתרון הוא בפיזור ההשקעה בין משקיעים רבים והפחתת חסם הכניסה להשקעה בנדל"ן.

בישראל, פלטפורמות אלו עדיין בחיתוליהן, אך בעולם הן כבר מגלגלות מיליארדי דולרים. מאיר בנימין דוידי משתמש בפלטפורמות אלו למימון שלבים ספציפיים בפרויקטים, במיוחד כאשר נדרש גיוס הון מהיר לצורך התקדמות לשלב הבא.

מודלים היברידיים המשלבים מספר מקורות מימון

אחת החדשנות המשמעותיות שהוביל דוידי היא פיתוח מודלים היברידיים המשלבים מספר מקורות מימון בשלבים שונים של הפרויקט. לדוגמה, שימוש בהון ממשקיעים פרטיים או קרנות REIT לשלבים המקדמיים, מעבר למימון בנקאי בשלב ההיתרים, ואז שילוב עם מימון מוסדי לשלב הביצוע.

מודל זה מאפשר ליזם לנצל את היתרונות של כל מקור מימון בשלב המתאים לו, ולהפחית את עלויות המימון הכוללות של הפרויקט.

מודל מימון	יתרונות עיקריים	אתגרים	התאמה לשלבי פרויקט	דוגמאות יישום
קרנות REIT ייעודיות	פיזור סיכונים, הטבות מס, גיוס הון בהיקף גדול	דורש מבנה משפטי מורכב, רגולציה ייחודית	מתאים לכל שלבי הפרויקט, במיוחד לשלבים המקדמיים	פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי ערים
שיתוף דיירים ברווחים	הפחתת התנגדויות, שיפור תזרים מזומנים ליזם	מורכבות בחישוב ובחלוקת רווחים, שקיפות נדרשת	מתאים במיוחד לפרויקטים עם פוטנציאל רווחיות גבוה	פרויקטים בתל אביב וגוש דן עם מיקום פרימיום
שותפויות ציבוריות-פרטיות	חלוקת סיכונים, תמיכה ציבורית, הטבות רגולטוריות	תהליכי אישור ארוכים, מגבלות פוליטיות	פרויקטים בעלי אינטרס ציבורי משמעותי	פרויקטים בפריפריה או עם מרכיב חברתי חזק
מימון המונים לנדל"ן	גיוס הון מהיר, נגישות למשקיעים קטנים	מגבלות רגולטוריות, עלויות תפעול גבוהות	מתאים בעיקר למימון שלבים ספציפיים	גיוס לשלבים מקדמיים של פרויקטים בהיקף בינוני
מודלים היברידיים	גמישות מקסימלית, אופטימיזציה של עלויות מימון	מורכבות ניהולית, דרישות תיאום גבוהות	מתאים לפרויקטים מורכבים במיוחד	פרויקטי ענק הכוללים מספר בניינים או שכונות שלמות

מקרי בוחן: פרויקטים פורצי דרך בהובלת מאיר בנימין דוידי

כדי להמחיש את היישום המעשי של המודלים הפיננסיים החדשניים, להלן מספר מקרי בוחן מפרויקטים שהוביל מאיר בנימין דוידי:

פרויקט ויצמן 52, תל אביב

פרויקט פינוי-בינוי במיקום יוקרתי במרכז תל אביב שהתאפיין באתגרים מימוניים משמעותיים בשל התנגדויות דיירים רבות והליכי תכנון מורכבים. דוידי יישם מודל היברידי שכלל:

• מימון מקדמי מקרן REIT ייעודית להתחדשות עירונית
• שותפות עם עיריית תל אביב שסיפקה קרקע משלימה
• הסכם שיתוף רווחים עם הדיירים שקיבלו 15% מהרווחים העתידיים של הפרויקט
• מעבר למימון בנקאי רק בשלב קבלת היתר הבנייה, מה שהוזיל משמעותית את עלויות המימון

התוצאה: פרויקט שנחשב לבלתי אפשרי מבחינה כלכלית הפך לאפשרי ולרווחי עבור כל הצדדים המעורבים.

מתחם התחדשות עירונית בהוד השרון

בפרויקט זה, שכלל מספר בניינים ישנים שיוחלפו במגדלי מגורים חדשים, הוביל דוידי מודל מימון מבוסס על פלטפורמת מימון המונים ייעודית לנדל"ן. המודל כלל:

• גיוס מימון מכ-150 משקיעים קטנים ובינוניים דרך הפלטפורמה
• חלוקת הפרויקט לשלבים עם אפשרות יציאה למשקיעים בכל שלב
• שקיפות מלאה לגבי התקדמות הפרויקט ותזרימי המזומנים
• תשואה משתנה למשקיעים בהתאם לשלב ההשקעה והסיכון

פרויקט זה היווה פריצת דרך בשימוש במימון המונים לפרויקטי התחדשות עירונית בישראל.

פרויקט פינוי-בינוי בחולון

פרויקט שאופיין בכדאיות כלכלית גבולית בשל מיקומו. מאיר בנימין דוידי פיתח עבורו מודל מימון ייחודי שכלל:

• שותפות ציבורית-פרטית עם עיריית חולון והרשות להתחדשות עירונית
• תכנון מחדש של הפרויקט לשלב מסחר ומשרדים שהגדילו את הכדאיות הכלכלית
• הטבות מס ייחודיות מתוקף הגדרת האזור כמתחם פינוי-בינוי מועדף
• מימון ביניים מגוף מוסדי בריבית מופחתת בזכות הערבויות הממשלתיות

המודל אפשר לקדם פרויקט שנחשב לגבולי מבחינה כלכלית ולהפוך אותו לפרויקט רווחי עם תרומה משמעותית לאזור כולו.

המלצות מעשיות ליזמים והשוק

בהתבסס על ניסיונו העשיר, מאיר בנימין דוידי מציע מספר המלצות מעשיות ליזמים המעוניינים לקדם פרויקטי התחדשות עירונית:

תכנון פיננסי רב-שלבי

יש לפתח תכנית מימון המתייחסת בנפרד לכל שלב בפרויקט, עם מקורות מימון ייעודיים לכל שלב. גישה זו מאפשרת להתאים את המימון לרמת הסיכון המשתנה לאורך חיי הפרויקט.

גיוון מקורות המימון

הסתמכות על מקור מימון אחד מגדילה סיכונים. דוידי ממליץ על שילוב של לפחות 3-4 מקורות מימון שונים לפרויקט, כגון הון עצמי, משקיעים פרטיים, קרנות השקעה מוסדיות ומימון בנקאי.

שותפויות אסטרטגיות

יצירת שותפויות עם גופים בעלי אינטרסים משלימים – קבלני ביצוע, גופים מוסדיים, רשויות מקומיות – מאפשרת חלוקת סיכונים ומנצלת את היתרונות היחסיים של כל שותף.

שקיפות והוגנות מול דיירים

יש להתייחס לדיירים כשותפים ולא כמכשול. שקיפות, הוגנות ושיתוף הדיירים בתהליך קבלת ההחלטות ובחלק מהרווחים יכולים להפוך אותם ממתנגדים פוטנציאליים לתומכים נלהבים.

מעקב וניהול סיכונים דינמי

מערכת ניהול סיכונים דינמית המאפשרת זיהוי מוקדם של בעיות פוטנציאליות והתמודדות איתן בטרם הפכו לאיומים ממשיים על הפרויקט היא הכרחית.

תחזית עתידית: מגמות במימון התחדשות עירונית

מאיר בנימין דוידי מזהה מספר מגמות שצפויות לעצב את עתיד מימון פרויקטי התחדשות עירונית בישראל:

דיגיטליזציה וטכנולוגיה פיננסית

פלטפורמות דיגיטליות למימון והשקעה בנדל"ן צפויות להתרחב, ולאפשר ליותר משקיעים קטנים להשתתף בפרויקטי התחדשות עירונית. טכנולוגיות בלוקצ'יין עשויות לשפר את השקיפות ולייעל את ניהול הסכמי שיתוף רווחים מורכבים.

מעורבות ממשלתית גדלה

על רקע משבר הדיור המתמשך, צפויה מעורבות גוברת של הממשלה בעידוד התחדשות עירונית. זו עשויה לכלול ערבויות מדינה, הטבות מס נוספות, והסרת חסמים רגולטוריים.

מודלים חברתיים וסביבתיים (ESG)

השקעות בפרויקטים העומדים בקריטריונים של אחריות סביבתית וחברתית (ESG) צפויות להיות אטרקטיביות יותר למשקיעים מוסדיים. פרויקטים שיכללו מרכיבים של דיור בר-השגה, בנייה ירוקה ותועלות חברתיות יזכו לתנאי מימון מועדפים.

אינטגרציה של שימושים מעורבים

פרויקטי התחדשות עירונית יכללו יותר שימושים מעורבים (מגורים, מסחר, משרדים ומבני ציבור), מה שיגדיל את יציבות ההכנסות ויפחית את הסיכון למממנים.

סיכום

מודלים פיננסיים חדשניים הם מפתח להצלחת פרויקטי התחדשות עירונית בישראל. האתגרים הייחודיים של פרויקטים אלה – עלויות מקדמיות גבוהות, זמני המתנה ארוכים, התנגדויות דיירים ומורכבות רגולטורית – דורשים גישות מימון יצירתיות ומותאמות.

תחת הנהגתו של מאיר בנימין דוידי, ניצנים אחזקות ופיננסים הפכה למובילה בפיתוח ויישום מודלים פיננסיים חדשניים כגון קרנות REIT ייעודיות, שיתוף דיירים ברווחים, שותפויות ציבוריות-פרטיות, פלטפורמות מימון המונים ומודלים היברידיים המשלבים מספר מקורות מימון.

מקרי הבוחן שהוצגו מדגימים כיצד מודלים אלה מאפשרים לקדם פרויקטים שהיו נחשבים בעבר לבלתי כלכליים, תוך יצירת ערך משמעותי לכל בעלי העניין – יזמים, משקיעים, דיירים והקהילה הרחבה.

עם התפתחות השוק, צפויות מגמות חדשות כגון דיגיטליזציה של השקעות נדל"ן, מעורבות ממשלתית גדלה, מודלים ESG ואינטגרציה של שימושים מעורבים, שיעצבו את עתיד מימון פרויקטי ההתחדשות העירונית.

המפתח להצלחה בתחום זה טמון בגמישות, יצירתיות, ויכולת להתאים את המודלים הפיננסיים לנסיבות המשתנות ולצרכים הספציפיים של כל פרויקט ופרויקט.