מאיר בנימין דוידי, מנכ"ל ומבעלים של חברת ניצנים אחזקות ופיננסים בע"מ, הוא יזם נדל"ן מוביל בישראל עם ניסיון של למעלה מ-17 שנים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי-בינוי ופרויקטי מגורים יוקרתיים. בעל תואר שני במנהל עסקים, דוידי מוביל את החברה – בעלת סיווג קבלני ג'5 (הגבוה ביותר) – להשגת הישגים משמעותיים בערים מרכזיות כמו תל אביב, גבעתיים, נתניה וראשון לציון, תוך הקפדה על איכות בנייה גבוהה, ליווי הדיירים האישי ועמידה בלוחות זמנים.

תחת הנהגתו, ניצנים אחזקות מקדמת צבר פרויקטים בהיקף של אלפי יחידות דיור, כולל מתחמים בוטיקיים עם נוף לים, פנטהאוזים יוקרתיים ומסחר משולב, ומביאה ערך מוסף אמיתי לקהילות ולרוכשים. אחד ההיבטים המשמעותיים בפעילותו של דוידי הוא השילוב של עקרונות קיימות וחדשנות בבנייה, תוך התמקדות בשיפור איכות החיים העירונית.

מהפכת הקיימות בענף הנדל"ן הישראלי

העשור האחרון הביא עמו תפנית משמעותית בתפיסת התכנון והבנייה בישראל. ממיקוד בלעדי כמעט בהיבטים כלכליים, התרחבה הראייה לכלול היבטים סביבתיים וחברתיים. מאיר בנימין דוידי, מהמובילים בשינוי זה, מסביר: "האתגרים האקלימיים והאורבניים המורכבים שאנו מתמודדים איתם, לצד התפתחות המודעות הסביבתית, יצרו הזדמנויות חדשות ליזמים אחראים להוביל פרויקטים המשלבים תשואה כלכלית עם תרומה סביבתית".

מהפכת הקיימות בישראל מתבטאת במספר מישורים מקבילים: אימוץ טכנולוגיות חדשניות, פיתוח תקינה מתקדמת, שינוי בהעדפות הצרכנים, והתאמת המודל העסקי של יזמים מובילים. מחקרים מראים כי בניינים ירוקים בישראל נהנים מעלייה של עד 10% בערכם לעומת בניינים קונבנציונליים, מה שהופך את השקעת היזמים ברכיבים ירוקים לכדאית גם מבחינה פיננסית.

העקרונות המנחים בבנייה ירוקה בישראל

יזמים מובילים כמו מאיר בנימין דוידי מאמצים מספר עקרונות מרכזיים בפיתוח פרויקטי נדל"ן בני-קיימא בישראל, המותאמים במיוחד לאתגרים המקומיים:

יעילות אנרגטית ושימוש באנרגיות מתחדשות

תכנון מבנים חסכוניים באנרגיה הוא עיקרון מרכזי בבנייה ירוקה בישראל. בפרויקטים של ניצנים אחזקות בהובלת מאיר בנימין דוידי, מיושמים פתרונות כמו בידוד מתקדם, זיגוג כפול עם ציפוי סלקטיבי, הצללות חכמות ומערכות אוורור פסיבי. בנוסף, רבים מהפרויקטים החדשים משלבים מערכות ייצור אנרגיה סולארית על גגות וחזיתות הבניין.

"בפרויקט ויצמן 52 בתל אביב," מציין דוידי, "הטמענו מערכת ניהול אנרגיה חכמה שמפחיתה את צריכת האנרגיה בכ-30% לעומת בניין רגיל, וכן מערכות סולאריות שמספקות חלק ניכר מצריכת החשמל של השטחים המשותפים."

ניהול חכם של משאבי מים

בישראל, המתמודדת עם מחסור כרוני במים, ניהול יעיל של משאב יקר זה הוא חלק בלתי נפרד מבנייה ירוקה. הפרויקטים המובילים משלבים מערכות איסוף מי גשמים, מערכות השקיה חסכוניות, אביזרי קצה חסכוניים במים, ומערכות מחזור מים אפורים. בפרויקטים בהוד השרון וראשון לציון, למשל, הותקנו מערכות המפחיתות את צריכת המים בבניין בכ-40%.

שימוש בחומרים ידידותיים לסביבה

בחירת חומרי בנייה מקיימים היא רכיב משמעותי בפרויקטים של ניצנים אחזקות. "אנחנו מקפידים על שימוש בחומרים בעלי תו תקן ירוק, המיוצרים בתהליכים חסכוניים באנרגיה, ועדיף מחומרים ממוחזרים או מקומיים כדי להפחית את טביעת הרגל הפחמנית של הפרויקט," מסביר מאיר בנימין דוידי.

בפרויקטים החדשים ניתן למצוא אריחים העשויים מחומרים ממוחזרים, עץ מיערות בניהול בר-קיימא, צבעים דלי VOC (תרכובות אורגניות נדיפות), ובטון ירוק המיוצר בתהליכים המפחיתים פליטת CO2.

תכנון ביו-אקלימי המותאם לישראל

האקלים הישראלי, המתאפיין בקיץ חם וארוך וחורף קצר וגשום, מצריך התייחסות מיוחדת בתכנון מבנים. תכנון ביו-אקלימי נכון מאפשר למקסם את היתרונות של האקלים המקומי ולמזער את החסרונות.

"בכל פרויקט שלנו, אנחנו מבצעים סימולציות אקלימיות מקיפות כדי להבטיח שהבניין ינצל את התאורה הטבעית באופן מיטבי, יהיה מוגן מקרינת שמש ישירה בקיץ, ויאפשר חדירת שמש בחורף," מציין דוידי. "כך, למשל, בפרויקט בגבעתיים, התכנון הביו-אקלימי הוביל לחיסכון של 22% בצריכת האנרגיה לחימום וקירור."

התחדשות עירונית ירוקה: שילוב קיימות בחידוש המרחב האורבני

התחדשות עירונית מהווה הזדמנות מצוינת לשדרוג המרחב העירוני הקיים לסטנדרטים ירוקים. בישראל, פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 הפכו למנועים משמעותיים בהטמעת עקרונות קיימות במרקם העירוני הוותיק.

מאיר בנימין דוידי, המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית, מדגיש את הפוטנציאל: "בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לנו הזדמנות לא רק לחדש מבנים ישנים אלא גם להפוך אותם לירוקים ויעילים. האתגר הוא ליצור שינוי משמעותי תוך כיבוד והעצמת הקהילה הקיימת."

עקרונות מובילים בהתחדשות עירונית ירוקה

התחדשות עירונית ירוקה מתבססת על מספר עקרונות מרכזיים:

• שיפור המעטפת האנרגטית – שדרוג מעטפת המבנה הקיים עם בידוד איכותי, זיגוג מתקדם ואיטום משופר.
• החלפת מערכות ישנות – החלפת מערכות מים, חשמל ומיזוג אוויר ישנות במערכות חדשות וחסכוניות.
• ציפוף חכם – הגדלת הצפיפות העירונית באופן שמשפר את יעילות השימוש בקרקע ומצמצם את התלות ברכב פרטי.
• יצירת מרחבים ציבוריים איכותיים – פיתוח שטחים ירוקים, גינות קהילתיות ומרחבים משותפים המעודדים אינטראקציה חברתית.
• שיפור הניידות המקיימת – תכנון המעודד הליכה, רכיבה על אופניים ושימוש בתחבורה ציבורית.

"בפרויקט פינוי-בינוי שהשלמנו בראשון לציון," מתאר דוידי, "הפכנו שכונה עם מבנים ישנים לא יעילים למתחם חדשני עם בניינים שעומדים בתקן בנייה ירוקה, מערכות ניהול אנרגיה חכמות, גינה קהילתית, ומערך שבילי אופניים שמתחבר לרשת העירונית."

טכנולוגיות חדשניות בבנייה ירוקה בישראל

ישראל, כמעצמת טכנולוגיה וחדשנות, מהווה כר פורה לפיתוח והטמעת טכנולוגיות מתקדמות בתחום הבנייה הירוקה. מאיר בנימין דוידי, הידוע בגישתו החדשנית, משלב בפרויקטים של ניצנים אחזקות טכנולוגיות מתקדמות המשפרות את הביצועים הסביבתיים של המבנים.

מערכות ניהול אנרגיה חכמות (BMS)

מערכות ניהול בניין חכמות מאפשרות שליטה מלאה ואוטומטית על מערכות האנרגיה, המים והאוויר בבניין. "בפרויקטים שלנו," מסביר דוידי, "אנחנו מטמיעים מערכות BMS המשלבות חיישנים, מונים חכמים ואלגוריתמים לומדים שמאפשרים אופטימיזציה מתמדת של צריכת המשאבים, תוך התאמה לדפוסי השימוש ולתנאי מזג האוויר."

אוטומציה ביתית מתקדמת

הבתים החכמים בפרויקטים המתקדמים כוללים מערכות אוטומציה ביתית המאפשרות שליטה חכמה על תאורה, מיזוג אוויר, תריסים, מערכות אבטחה ואף מכשירי חשמל. "הדיירים יכולים לשלוט בכל מערכות הבית מהטלפון הנייד, וגם לקבל התראות בזמן אמת על צריכת יתר או דליפות," מציין דוידי. "הנתונים מראים שמערכות אלה יכולות להפחית את צריכת האנרגיה בכ-15% נוספים."

פאנלים סולאריים משולבי בניין (BIPV)

במקום להתקין פאנלים סולאריים רק על הגג, טכנולוגיית BIPV מאפשרת לשלב אותם כחלק אינטגרלי מחזית הבניין, חלונות או מעקות. "בפרויקט חדשני בתל אביב, שילבנו זכוכית סולארית בחזית הדרומית," מספר מאיר בנימין דוידי. "זה לא רק מייצר אנרגיה אלא גם יוצר אסתטיקה ייחודית וחדשנית."

מערכות מחזור וטיהור מים

טכנולוגיות חדשניות לטיפול במים אפורים (מכיורים, מכונות כביסה ומקלחות) ומי גשמים מאפשרות שימוש חוזר במים להשקיה ולהדחת אסלות. "בפרויקט בהוד השרון הטמענו מערכת טיהור מים אפורים שמטפלת ב-80% מהמים האפורים בבניין ומשתמשת בהם להשקיית הגינות המשותפות," מציין דוידי.

אתגרים והזדמנויות בקידום בנייה ירוקה בישראל

למרות ההתקדמות המשמעותית בתחום הבנייה הירוקה בישראל, הדרך להטמעה מלאה של עקרונות קיימות בענף הבנייה עדיין רצופה אתגרים. מאיר בנימין דוידי, מתוקף ניסיונו רב השנים בתחום, מזהה מספר חסמים מרכזיים ודרכים להתגבר עליהם:

אתגרים כלכליים ופתרונות אפשריים

אחד החסמים המרכזיים לאימוץ נרחב של בנייה ירוקה הוא התפיסה השגויה לגבי העלויות הגבוהות. "נכון שבנייה ירוקה עשויה להיות יקרה יותר בטווח הקצר בכ-2-5%," מסביר דוידי, "אבל ההחזר על ההשקעה מגיע תוך 3-5 שנים, והחיסכון לאורך חיי המבנה משמעותי מאוד."

כדי להתגבר על אתגר זה, דוידי ממליץ על מספר פתרונות:

• פיתוח מודלים פיננסיים חדשניים כמו "מימון ירוק" בריבית נמוכה יותר
• הרחבת תמריצי המיסוי והסבסוד הממשלתי לבנייה ירוקה
• הגברת המודעות לחיסכון ארוך הטווח בעלויות תפעול ותחזוקה
• אימוץ גישת "עלות מחזור חיים" (LCC) בהערכת כדאיות פרויקטים

אתגרים מקצועיים וחינוכיים

חסם נוסף הוא המחסור באנשי מקצוע המומחים בבנייה ירוקה. "כחברה, אנחנו משקיעים בהכשרת המהנדסים, האדריכלים והקבלנים שעובדים איתנו," אומר מאיר בנימין דוידי. "אבל נדרש מאמץ ברמה הלאומית כדי להטמיע את עקרונות הקיימות בהכשרות המקצועיות."

הפתרונות שדוידי מציע כוללים:

• שילוב נושאי קיימות בתכניות הלימוד של אדריכלות, הנדסה ומקצועות הבנייה
• פיתוח תכניות הסמכה ייעודיות למומחי בנייה ירוקה
• הקמת מרכזי הדגמה וידע שיאפשרו למידה מעשית
• עידוד שיתופי פעולה בין האקדמיה, התעשייה והממשלה בתחום

יישום עקרונות קיימות בפרויקטים מובילים בישראל

המעבר מתיאוריה למעשה בתחום הבנייה הירוקה בא לידי ביטוי בפרויקטים חדשניים המיישמים את עקרונות הקיימות הלכה למעשה. מאיר בנימין דוידי מוביל עם חברת ניצנים אחזקות מספר פרויקטים פורצי דרך בתחום זה, המדגימים כיצד ניתן לשלב שיקולים סביבתיים, כלכליים וחברתיים:

פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב

"בפרויקט ויצמן 52 בתל אביב," מתאר דוידי, "יישמנו עקרונות מתקדמים של בנייה ירוקה בהתחדשות עירונית. הפרויקט כולל מבנה ישן שעבר שדרוג מקיף ותוספת קומות, תוך שימוש בטכנולוגיות מתקדמות לחיסכון באנרגיה ומים."

בין היתרונות הייחודיים של הפרויקט:

• מעטפת בידוד מתקדמת המפחיתה איבודי אנרגיה ב-45% לעומת מעטפת סטנדרטית
• מערכת חימום מים היברידית המשלבת אנרגיית שמש עם משאבות חום
• גג ירוק הכולל גינה קהילתית ומערכת לאיסוף מי גשמים
• מערכת מיחזור מים אפורים לשימוש בהשקיה והדחת אסלות
• חניון "ירוק" עם עמדות טעינה לרכבים חשמליים ומקומות מועדפים לרכב שיתופי

התוצאה היא מבנה שצורך 40% פחות אנרגיה ו-30% פחות מים לעומת בניין דומה בבנייה קונבנציונלית, תוך יצירת סביבת מגורים בריאה ונעימה יותר לדיירים.

פרויקט מגורים חדש בהוד השרון

"בפרויקט החדש שלנו בהוד השרון," מציין דוידי, "תכננו מראש את המבנה כ'בניין אפס אנרגיה נטו' (Zero Net Energy) – כלומר, בניין שמייצר כמעט את כל האנרגיה שהוא צורך."

הפרויקט כולל:

• מערכות פוטו-וולטאיות מתקדמות על הגג ובחזית הדרומית
• תכנון ביו-אקלימי שממקסם תאורה טבעית ומפחית צורכי חימום וקירור
• מערכת ניהול אנרגיה חכמה המשלבת אוטומציה ביתית ואלגוריתמים לומדים
• מערכת ניהול מים חכמה המפחיתה בזבוז ומאתרת נזילות בזמן אמת
• גגות ירוקים, קירות ירוקים וגינות קהילתיות המשפרים את הבידוד התרמי ומעודדים אינטראקציה חברתית

העתיד של הבנייה הירוקה בישראל

ענף הבנייה הירוקה בישראל נמצא בתנופת התפתחות, וצפוי לגדול משמעותית בשנים הקרובות. מאיר בנימין דוידי, כמוביל בתחום, צופה מספר מגמות ותחומים שיעצבו את עתיד הבנייה המקיימת בישראל:

מגמות מובילות בבנייה ירוקה בישראל

"אני רואה מספר מגמות מרכזיות שיעצבו את הבנייה הירוקה בישראל בשנים הקרובות," אומר דוידי. "ביניהן ניתן למנות את המעבר לבניינים חכמים מאוד המנהלים את עצמם בצורה אוטונומית, ואת העלייה בדרישות לבנייה בתקן אפס פחמן."

מגמות נוספות שדוידי מזהה כוללות:

• בנייה מודולרית ותיעוש הבנייה – שיפור היעילות ואיכות הבנייה תוך הפחתת פסולת ופליטות
• תפיסת "מעגל סגור" – בניינים שמנהלים את משאבי האנרגיה, המים והפסולת שלהם בצורה כמעט עצמאית
• בניינים כתחנות כוח מבוזרות – מבנים שלא רק צורכים אלא גם מייצרים ומחלקים אנרגיה לרשת
• שילוב טכנולוגיות בינה מלאכותית – לניהול אופטימלי של מערכות הבניין והתאמתן לדפוסי השימוש האנושיים
• הטמעת פתרונות מבוססי טבע – גגות ירוקים, קירות חיים, וגינות אנכיות כחלק אינטגרלי מהמבנה

"כחברה," מוסיף דוידי, "אנחנו משקיעים במחקר ופיתוח של פתרונות חדשניים, ויוצרים שיתופי פעולה עם חברות טכנולוגיה וסטארט-אפים ישראליים המפתחים פתרונות בתחומי הבנייה הירוקה."

סיכום

קיימות בתכנון עירוני ויישום עקרונות ירוקים בפרויקטי מגורים בישראל אינם עוד בגדר מותרות או "נישה" בענף הנדל"ן. כפי שראינו לאורך המאמר, מדובר במגמה מרכזית שהולכת ומתחזקת, הנתמכת הן על ידי מדיניות ממשלתית והן על ידי ביקוש גובר בקרב רוכשי דירות.

יזמים מובילים כמו מאיר בנימין דוידי, המשלבים חדשנות, מקצועיות וראייה ארוכת טווח, מחוללים שינוי משמעותי בענף הבנייה הישראלי. הפרויקטים החדשניים של ניצנים אחזקות מדגימים כיצד ניתן ליישם עקרונות של בנייה ירוקה באופן שמיטיב עם כל הצדדים: הדיירים נהנים מאיכות חיים גבוהה יותר וחיסכון כלכלי לאורך זמן; היזמים נהנים מערך מוסף וביקוש גבוה; והסביבה נהנית מהפחתה משמעותית של פליטות ושימוש יעיל יותר במשאבים.

"אני מאמין שהעתיד שייך לבנייה מקיימת," מסכם דוידי. "לא רק מתוך שיקולים אידיאולוגיים, אלא גם מתוך ראייה עסקית. היכולת לספק לדיירים איכות חיים גבוהה יותר, לצד הפחתת עלויות לאורך זמן והתאמה לדרישות הרגולציה המחמירות, הופכת את הבנייה הירוקה לאסטרטגיה עסקית מנצחת."

עם התקדמות הטכנולוגיה, העלייה במודעות הציבורית והחמרת הרגולציה הסביבתית, צפוי כי בשנים הקרובות נראה יותר ויותר פרויקטים המאמצים גישה הוליסטית לקיימות. יזמים שישכילו להוביל את המגמה, כמו מאיר בנימין דוידי וניצנים אחזקות, יזכו ליתרון תחרותי משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי המתפתח.

לסיום, בנייה ירוקה אינה רק תרומה לסביבה – היא השקעה חכמה בעתיד. פרויקטים ירוקים מספקים תשואה כלכלית וחברתית לאורך זמן, ומייצרים ערך מוסף לכל המעורבים. זוהי אפוא ההזדמנות והאחריות של יזמי הנדל"ן, המתכננים והרשויות להוביל את המהפכה הירוקה בתכנון העירוני בישראל.

The post קיימות בתכנון עירוני: עקרונות ירוקים בפרויקטי מגורים בישראל appeared first on Global Focus News.

מאיר בנימין דוידי, מנכ"ל ומבעלים של חברת ניצנים אחזקות ופיננסים בע"מ, הוא יזם נדל"ן מוביל בישראל עם ניסיון של למעלה מ-17 שנים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי־בינוי ופרויקטי מגורים יוקרתיים. בעל תואר שני במנהל עסקים, דוידי מוביל את החברה – בעלת סיווג קבלני ג'5 (הגבוה ביותר) – להשגת הישגים משמעותיים בערים מרכזיות כמו תל אביב, גבעתיים, נתניה וראשון לציון, תוך הקפדה על איכות בנייה גבוהה, ליווי הדיירים האישי ועמידה בלוחות זמנים.

תחת הנהגתו, ניצנים אחזקות מקדמת צבר פרויקטים בהיקף של אלפי יחידות דיור, כולל מתחמים בוטיקיים עם נוף לים, פנטהאוזים יוקרתיים ומסחר משולב, ומביאה ערך מוסף אמיתי לקהילות ולרוכשים.

בשנים האחרונות, עם התרחבות תחום ההתחדשות העירונית בישראל והמורכבות ההולכת וגדלה של פרויקטים אלה, מאיר בנימין דוידי הפך למוביל דעה בפיתוח מודלים פיננסיים חדשניים שמאפשרים ליזמים להתגבר על אתגרי המימון המשמעותיים בתחום.

אתגרי המימון בפרויקטי התחדשות עירונית בישראל

פרויקטי התחדשות עירונית בישראל ניצבים בפני שורה של אתגרים ייחודיים המקשים על השגת מימון בתנאים נוחים. הבנת אתגרים אלה הכרחית לפיתוח מודלים פיננסיים אפקטיביים.

עלויות מקדמיות גבוהות וחוסר ודאות

פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים השקעות משמעותיות בשלבים המוקדמים – תכנון, החתמת דיירים, היתרים והליכים משפטיים – עוד לפני שניתן להתחיל בבנייה בפועל. לפי ניסיונו של מאיר בנימין דוידי, עלויות אלה יכולות להגיע למיליוני שקלים ללא כל ביטחון שהפרויקט יקרום עור וגידים.

רגולציה מורכבת וזמני המתנה ארוכים

הרגולציה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל מורכבת ומתעדכנת תדיר. הליכי אישור תב"ע והיתרים אורכים זמן רב, לעתים מעל חמש שנים. משך זמן זה מקשה על תחזיות פיננסיות מדויקות ומייצר עלויות מימון גבוהות.

קושי בהשגת ליווי בנקאי בתנאים נוחים

מוסדות פיננסיים מסורתיים מתקשים להעריך את הסיכונים בפרויקטי התחדשות עירונית, במיוחד בשלבים המוקדמים. כתוצאה מכך, הם דורשים הון עצמי גבוה, ריביות גבוהות יותר, ותנאי סף נוקשים. בפרויקטים רבים שליווה, מצא דוידי כי הבנקים דורשים דרישות מחמירות בהשוואה לפרויקטי נדל"ן רגילים.

התנגדות דיירים והיבטים חברתיים

גורם סיכון משמעותי בפרויקטי התחדשות עירונית הוא התנגדות דיירים. החתמת 80% מהדיירים (ובפרויקטים חדשים אף 100%) על הסכמים דורשת זמן, משאבים ולעתים פשרות כלכליות מצד היזם. היבטים חברתיים אלו מהווים סיכון פיננסי שקשה לכמת ולתמחר במודלים המסורתיים.

מודלים פיננסיים חדשניים שמובילים שינוי בענף

בעקבות האתגרים הרבים, יזמים מובילים כמו מאיר בנימין דוידי מפתחים מודלים פיננסיים חדשניים המותאמים לצרכים הייחודיים של פרויקטי התחדשות עירונית. להלן המודלים המובילים המיושמים כיום בשוק:

קרנות REIT ייעודיות להתחדשות עירונית

קרנות השקעה בנדל"ן מניב (REIT) ייעודיות להתחדשות עירונית מציעות פלטפורמה למשקיעים מוסדיים ופרטיים להשקיע בפורטפוליו מגוון של פרויקטים. מודל זה מאפשר פיזור סיכונים, הטבות מס משמעותיות למשקיעים, ויכולת לגייס הון בהיקפים גדולים.

לדברי מאיר בנימין דוידי, "קרנות REIT מאפשרות להתגבר על המכשול המרכזי של מימון השלבים המקדמיים בפרויקטים, שהם לרוב הקשים ביותר למימון מסורתי. ניתן להשקיע במספר פרויקטים במקביל, כך שהצלחות מפצות על עיכובים או כישלונות."

מודל שיתוף דיירים ברווחים

מודל חדשני שמיושם בהצלחה בפרויקטים של ניצנים אחזקות הוא שיתוף הדיירים ברווחי הפרויקט. במקום להציע לדיירים רק דירה חדשה או תוספת שטח, הדיירים מקבלים גם אחוז מסוים מהרווחים העתידיים של הפרויקט.

מודל זה מפחית את עלויות המימון ליזם ומגביר את מחויבות הדיירים להצלחת הפרויקט. בנוסף, הוא יוצר מנגנון המקדם שקיפות ואמון בין היזם לדיירים, גורם מכריע בהצלחת פרויקטי התחדשות עירונית.

שותפויות ציבוריות-פרטיות (PPP)

שותפויות בין המגזר הפרטי לציבורי מאפשרות לחלק את הסיכונים והעלויות באופן שמיטיב עם כל הצדדים. הרשויות המקומיות או הממשלה יכולות לתרום קרקע משלימה, הטבות מס, הקלות רגולטוריות או ערבויות, בעוד היזם הפרטי מביא את המומחיות והיעילות התפעולית.

דוגמה לכך היא פרויקט שהוביל מאיר בנימין דוידי בשיתוף עם עיריית תל אביב, בו העירייה סיפקה קרקע משלימה והקלות בהיטלי השבחה, מה שהקטין את הוצאות המימון ואפשר להציע לדיירים תמורות אטרקטיביות יותר.

פלטפורמות מימון המונים (Crowdfunding) לנדל"ן

פלטפורמות אלו מאפשרות למשקיעים קטנים ובינוניים להשתתף במימון פרויקטי התחדשות עירונית. היתרון הוא בפיזור ההשקעה בין משקיעים רבים והפחתת חסם הכניסה להשקעה בנדל"ן.

בישראל, פלטפורמות אלו עדיין בחיתוליהן, אך בעולם הן כבר מגלגלות מיליארדי דולרים. מאיר בנימין דוידי משתמש בפלטפורמות אלו למימון שלבים ספציפיים בפרויקטים, במיוחד כאשר נדרש גיוס הון מהיר לצורך התקדמות לשלב הבא.

מודלים היברידיים המשלבים מספר מקורות מימון

אחת החדשנות המשמעותיות שהוביל דוידי היא פיתוח מודלים היברידיים המשלבים מספר מקורות מימון בשלבים שונים של הפרויקט. לדוגמה, שימוש בהון ממשקיעים פרטיים או קרנות REIT לשלבים המקדמיים, מעבר למימון בנקאי בשלב ההיתרים, ואז שילוב עם מימון מוסדי לשלב הביצוע.

מודל זה מאפשר ליזם לנצל את היתרונות של כל מקור מימון בשלב המתאים לו, ולהפחית את עלויות המימון הכוללות של הפרויקט.

מקרי בוחן: פרויקטים פורצי דרך בהובלת מאיר בנימין דוידי

כדי להמחיש את היישום המעשי של המודלים הפיננסיים החדשניים, להלן מספר מקרי בוחן מפרויקטים שהוביל מאיר בנימין דוידי:

פרויקט ויצמן 52, תל אביב

פרויקט פינוי-בינוי במיקום יוקרתי במרכז תל אביב שהתאפיין באתגרים מימוניים משמעותיים בשל התנגדויות דיירים רבות והליכי תכנון מורכבים. דוידי יישם מודל היברידי שכלל:

• מימון מקדמי מקרן REIT ייעודית להתחדשות עירונית
• שותפות עם עיריית תל אביב שסיפקה קרקע משלימה
• הסכם שיתוף רווחים עם הדיירים שקיבלו 15% מהרווחים העתידיים של הפרויקט
• מעבר למימון בנקאי רק בשלב קבלת היתר הבנייה, מה שהוזיל משמעותית את עלויות המימון

התוצאה: פרויקט שנחשב לבלתי אפשרי מבחינה כלכלית הפך לאפשרי ולרווחי עבור כל הצדדים המעורבים.

מתחם התחדשות עירונית בהוד השרון

בפרויקט זה, שכלל מספר בניינים ישנים שיוחלפו במגדלי מגורים חדשים, הוביל דוידי מודל מימון מבוסס על פלטפורמת מימון המונים ייעודית לנדל"ן. המודל כלל:

• גיוס מימון מכ-150 משקיעים קטנים ובינוניים דרך הפלטפורמה
• חלוקת הפרויקט לשלבים עם אפשרות יציאה למשקיעים בכל שלב
• שקיפות מלאה לגבי התקדמות הפרויקט ותזרימי המזומנים
• תשואה משתנה למשקיעים בהתאם לשלב ההשקעה והסיכון

פרויקט זה היווה פריצת דרך בשימוש במימון המונים לפרויקטי התחדשות עירונית בישראל.

פרויקט פינוי-בינוי בחולון

פרויקט שאופיין בכדאיות כלכלית גבולית בשל מיקומו. מאיר בנימין דוידי פיתח עבורו מודל מימון ייחודי שכלל:

• שותפות ציבורית-פרטית עם עיריית חולון והרשות להתחדשות עירונית
• תכנון מחדש של הפרויקט לשלב מסחר ומשרדים שהגדילו את הכדאיות הכלכלית
• הטבות מס ייחודיות מתוקף הגדרת האזור כמתחם פינוי-בינוי מועדף
• מימון ביניים מגוף מוסדי בריבית מופחתת בזכות הערבויות הממשלתיות

המודל אפשר לקדם פרויקט שנחשב לגבולי מבחינה כלכלית ולהפוך אותו לפרויקט רווחי עם תרומה משמעותית לאזור כולו.

המלצות מעשיות ליזמים והשוק

בהתבסס על ניסיונו העשיר, מאיר בנימין דוידי מציע מספר המלצות מעשיות ליזמים המעוניינים לקדם פרויקטי התחדשות עירונית:

תכנון פיננסי רב-שלבי

יש לפתח תכנית מימון המתייחסת בנפרד לכל שלב בפרויקט, עם מקורות מימון ייעודיים לכל שלב. גישה זו מאפשרת להתאים את המימון לרמת הסיכון המשתנה לאורך חיי הפרויקט.

גיוון מקורות המימון

הסתמכות על מקור מימון אחד מגדילה סיכונים. דוידי ממליץ על שילוב של לפחות 3-4 מקורות מימון שונים לפרויקט, כגון הון עצמי, משקיעים פרטיים, קרנות השקעה מוסדיות ומימון בנקאי.

שותפויות אסטרטגיות

יצירת שותפויות עם גופים בעלי אינטרסים משלימים – קבלני ביצוע, גופים מוסדיים, רשויות מקומיות – מאפשרת חלוקת סיכונים ומנצלת את היתרונות היחסיים של כל שותף.

שקיפות והוגנות מול דיירים

יש להתייחס לדיירים כשותפים ולא כמכשול. שקיפות, הוגנות ושיתוף הדיירים בתהליך קבלת ההחלטות ובחלק מהרווחים יכולים להפוך אותם ממתנגדים פוטנציאליים לתומכים נלהבים.

מעקב וניהול סיכונים דינמי

מערכת ניהול סיכונים דינמית המאפשרת זיהוי מוקדם של בעיות פוטנציאליות והתמודדות איתן בטרם הפכו לאיומים ממשיים על הפרויקט היא הכרחית.

תחזית עתידית: מגמות במימון התחדשות עירונית

מאיר בנימין דוידי מזהה מספר מגמות שצפויות לעצב את עתיד מימון פרויקטי התחדשות עירונית בישראל:

דיגיטליזציה וטכנולוגיה פיננסית

פלטפורמות דיגיטליות למימון והשקעה בנדל"ן צפויות להתרחב, ולאפשר ליותר משקיעים קטנים להשתתף בפרויקטי התחדשות עירונית. טכנולוגיות בלוקצ'יין עשויות לשפר את השקיפות ולייעל את ניהול הסכמי שיתוף רווחים מורכבים.

מעורבות ממשלתית גדלה

על רקע משבר הדיור המתמשך, צפויה מעורבות גוברת של הממשלה בעידוד התחדשות עירונית. זו עשויה לכלול ערבויות מדינה, הטבות מס נוספות, והסרת חסמים רגולטוריים.

מודלים חברתיים וסביבתיים (ESG)

השקעות בפרויקטים העומדים בקריטריונים של אחריות סביבתית וחברתית (ESG) צפויות להיות אטרקטיביות יותר למשקיעים מוסדיים. פרויקטים שיכללו מרכיבים של דיור בר-השגה, בנייה ירוקה ותועלות חברתיות יזכו לתנאי מימון מועדפים.

אינטגרציה של שימושים מעורבים

פרויקטי התחדשות עירונית יכללו יותר שימושים מעורבים (מגורים, מסחר, משרדים ומבני ציבור), מה שיגדיל את יציבות ההכנסות ויפחית את הסיכון למממנים.

סיכום

מודלים פיננסיים חדשניים הם מפתח להצלחת פרויקטי התחדשות עירונית בישראל. האתגרים הייחודיים של פרויקטים אלה – עלויות מקדמיות גבוהות, זמני המתנה ארוכים, התנגדויות דיירים ומורכבות רגולטורית – דורשים גישות מימון יצירתיות ומותאמות.

תחת הנהגתו של מאיר בנימין דוידי, ניצנים אחזקות ופיננסים הפכה למובילה בפיתוח ויישום מודלים פיננסיים חדשניים כגון קרנות REIT ייעודיות, שיתוף דיירים ברווחים, שותפויות ציבוריות-פרטיות, פלטפורמות מימון המונים ומודלים היברידיים המשלבים מספר מקורות מימון.

מקרי הבוחן שהוצגו מדגימים כיצד מודלים אלה מאפשרים לקדם פרויקטים שהיו נחשבים בעבר לבלתי כלכליים, תוך יצירת ערך משמעותי לכל בעלי העניין – יזמים, משקיעים, דיירים והקהילה הרחבה.

עם התפתחות השוק, צפויות מגמות חדשות כגון דיגיטליזציה של השקעות נדל"ן, מעורבות ממשלתית גדלה, מודלים ESG ואינטגרציה של שימושים מעורבים, שיעצבו את עתיד מימון פרויקטי ההתחדשות העירונית.

המפתח להצלחה בתחום זה טמון בגמישות, יצירתיות, ויכולת להתאים את המודלים הפיננסיים לנסיבות המשתנות ולצרכים הספציפיים של כל פרויקט ופרויקט.

The post מודלים פיננסיים חדשניים למימון פרויקטי התחדשות עירונית בישראל appeared first on Global Focus News.

מאיר בנימין דוידי, מנכ"ל ומבעלים של חברת ניצנים אחזקות ופיננסים בע"מ, הוא יזם נדל"ן מוביל בישראל עם ניסיון של למעלה מ-17 שנים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי־בינוי ופרויקטי מגורים יוקרתיים. בעל תואר שני במנהל עסקים, דוידי מוביל את החברה – בעלת סיווג קבלני ג'5 (הגבוה ביותר) – להשגת הישגים משמעותיים בערים מרכזיות כמו תל אביב, גבעתיים, נתניה וראשון לציון, תוך הקפדה על איכות בנייה גבוהה, ליווי הדיירים האישי ועמידה בלוחות זמנים.

תחת הנהגתו של מאיר בנימין דוידי, ניצנים אחזקות מקדמת צבר פרויקטים בהיקף של אלפי יחידות דיור, כולל מתחמים בוטיקיים עם נוף לים, פנטהאוזים יוקרתיים ומסחר משולב, ומביאה ערך מוסף אמיתי לקהילות ולרוכשים.

עולם ההתחדשות העירונית ותמ"א 38: מבוא מקיף

התחדשות עירונית בישראל הפכה לצורך קריטי בעשור האחרון, במיוחד לאור הצורך בחיזוק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה והעלאת איכות החיים במרכזי הערים. תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) נולדה כמענה לצרכים אלו, ומאפשרת חיזוק מבנים קיימים תוך הענקת זכויות בנייה נוספות כתמריץ כלכלי ליזמים ולדיירים.

פרויקטי התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט מציבים אתגרים מורכבים שלעתים נסתרים מהעין. הבנת אתגרים אלו היא קריטית להצלחת הפרויקט וליצירת תהליך חלק שיביא ערך לכל הצדדים המעורבים.

מאיר בנימין דוידי, מתוקף ניסיונו העשיר בתחום, מסביר: "ההתחדשות העירונית היא תהליך מורכב שמשלב היבטים הנדסיים, כלכליים, חברתיים ורגולטוריים. הצלחת פרויקט תלויה ביכולת לנהל את כל המישורים האלה במקביל, תוך שמירה על אמון הדיירים ועמידה ביעדים העסקיים."

אתגרי ההסכמה: הפסיפס האנושי בפרויקטי תמ"א 38

אחד האתגרים המשמעותיים בפרויקטי תמ"א 38 הוא השגת הסכמה מכלל הדיירים. על פי החוק, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין כדי לקדם פרויקט מסוג זה. השגת הסכמה זו יכולה להיות מורכבת בשל מגוון גורמים:

• פערים בהבנת התהליך והיתרונות בין דיירים שונים
• חששות מפני שינויים והפרעה לשגרת החיים
• פערי אמון כלפי יזמים ותהליכי בנייה
• אינטרסים אישיים שונים של דיירים בבניין
• דיירים מבוגרים החוששים מהשינוי

מאיר בנימין דוידי מדגיש את חשיבות הגישה האישית: "בכל פרויקט שאנו מנהלים, אנו מקפידים על קשר אישי עם כל דייר ודייר. אנחנו מקיימים פגישות אישיות, מסבירים את התהליך בשקיפות מלאה ומוודאים שכל שאלה מקבלת מענה. הקשבה אמיתית לצרכים והחששות של הדיירים היא המפתח להשגת הסכמה רחבה."

חברת ניצנים אחזקות, תחת ניהולו של מאיר בנימין דוידי, פיתחה מתודולוגיה ייחודית להתמודדות עם אתגרי ההסכמה, הכוללת:

1. מינוי נציג קהילה ייעודי לכל פרויקט שמתמחה בתקשורת עם דיירים
2. יצירת חבילות התאמה אישיות לדיירים עם צרכים מיוחדים
3. שקיפות מלאה בכל שלבי התכנון והביצוע
4. מערכת דיגיטלית לשיתוף מידע ועדכונים בזמן אמת
5. סיורים בפרויקטים קודמים ומפגש עם דיירים שכבר עברו את התהליך

מורכבויות הנדסיות: האתגרים הטכניים בחיזוק מבנים

פרויקט תמ"א 38 אינו רק עניין של הסכמות והתקשרויות חוזיות. בלב התהליך עומדים אתגרים הנדסיים מורכבים הדורשים מומחיות מקצועית ברמה גבוהה.

האתגרים ההנדסיים בפרויקטי תמ"א 38 כוללים:

• חיזוק יסודות המבנה לעמידה בתקני רעידות אדמה עדכניים
• התמודדות עם תשתיות ישנות שדורשות החלפה או שדרוג
• תכנון הוספת קומות על מבנה קיים בצורה בטיחותית
• ביצוע עבודות חיזוק תוך כדי מגורים במבנה (בחלק מהמקרים)
• התמודדות עם הפתעות הנדסיות שמתגלות רק לאחר תחילת העבודות

מאיר בנימין דוידי מציין: "בניצנים אחזקות, אנו משקיעים משאבים רבים בשלב התכנון המקדים, כולל סקרי קרקע מקיפים ובדיקות מבנה יסודיות. ככל שההכנה טובה יותר, כך פוחתים הסיכויים להפתעות לא נעימות במהלך הביצוע. אנו עובדים עם צוותי תכנון וביצוע מהשורה הראשונה, בעלי ניסיון עשיר בפרויקטים מסוג זה."

המבוך הביורוקרטי: אתגרי הרגולציה והתכנון

אתגר משמעותי נוסף בפרויקטי תמ"א 38 הוא התמודדות עם הרגולציה המורכבת והביורוקרטיה הסבוכה. תהליכי אישור תכניות, השגת היתרי בנייה והתמודדות עם הרשויות השונות יכולים להימשך זמן רב ולעכב את קידום הפרויקט.

האתגרים הרגולטוריים העיקריים כוללים:

• שינויים תכופים במדיניות התכנון וביחס לתמ"א 38
• הבדלים בפרשנות ובדרישות בין רשויות מקומיות שונות
• תהליכי אישור ארוכים ולא ודאיים
• דרישות משתנות בנוגע לתקני חנייה, עיצוב אדריכלי וכיוצא באלה
• התנגדויות מצד שכנים או גורמים אחרים בסביבה

מאיר בנימין דוידי מסביר את הגישה של ניצנים אחזקות להתמודדות עם אתגרים אלו: "הניסיון שצברנו בעבודה מול רשויות רבות מאפשר לנו להתמודד ביעילות עם המורכבות הביורוקרטית. אנו מפעילים צוות מקצועי שמתמחה ברגולציה ובתכנון, ויודע להתאים את הפרויקטים לדרישות המשתנות של הרשויות. בנוסף, אנו מקפידים על יצירת שיתופי פעולה חיוביים עם גורמי התכנון ברשויות, מה שמסייע לייעל את התהליכים."

האתגר הכלכלי: מימון ותמחור פרויקטי תמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 הוא מיזם כלכלי מורכב שדורש הבנה עמוקה של היבטים פיננסיים ושוק הנדל"ן. הכדאיות הכלכלית של הפרויקט תלויה במגוון גורמים שמשתנים בין אזורים שונים ובין תקופות שונות.

האתגרים הכלכליים העיקריים כוללים:

• תמחור מדויק של עלויות הבנייה והחיזוק
• הערכת שווי הדירות החדשות שייבנו
• השגת מימון בנקאי בתנאים אופטימליים
• ניהול תזרים מזומנים לאורך פרויקט ממושך
• התמודדות עם תנודתיות בשוק הנדל"ן

מאיר בנימין דוידי מסביר: "הצלחה כלכלית בפרויקט תמ"א 38 מתחילה בניתוח מעמיק של המספרים. בניצנים אחזקות, אנו מבצעים בדיקות היתכנות מפורטות הכוללות תרחישים שונים, ניתוחי רגישות ותכנון פיננסי מדויק. חשוב לזכור שמדובר בפרויקטים ארוכי טווח, ולכן נדרשת ראייה כלכלית שלוקחת בחשבון שינויים אפשריים בשוק."

יתרה מכך, הניסיון של מאיר בנימין דוידי בענף מלמד כי פרויקטים מוצלחים דורשים גם יצירתיות כלכלית: "לעתים נדרש לפתח מודלים כלכליים ייחודיים שמתאימים לפרויקט ספציפי. זה יכול לכלול שילוב של שטחי מסחר, התאמות ספציפיות לשוק המקומי, או פתרונות מימוניים חדשניים."

אתגרי הזמן: לוחות זמנים והתמשכות פרויקטים

אחד האתגרים המשמעותיים בפרויקטי תמ"א 38 הוא משך הזמן הארוך של התהליך, מהשלבים הראשוניים של גיבוש הסכמות ועד להשלמת הבנייה. התארכות הפרויקטים יכולה להוביל לתסכול בקרב הדיירים ולאתגרים פיננסיים ליזם.

הגורמים העיקריים להתמשכות פרויקטי תמ"א 38 כוללים:

• תהליכי אישור ממושכים ברשויות התכנון
• זמן ארוך להשגת הסכמות מכל הדיירים
• עיכובים בקבלת היתרי בנייה
• תהליכי מימון ואישורים בנקאיים מורכבים
• אתגרים בלתי צפויים במהלך הבנייה

מאיר בנימין דוידי מתייחס לאתגר זה: "ניהול לוחות הזמנים הוא אחד המרכיבים המשמעותיים ביותר בפרויקטי תמ"א 38. בניצנים אחזקות, פיתחנו מתודולוגיה של עבודה במקביל על מספר מישורים, כדי לקצר תהליכים ככל האפשר. אנו משקיעים בשלבי התכנון המוקדמים ובעבודה מקדימה מול הרשויות, מה שמאפשר לנו לצמצם עיכובים בהמשך."

הניסיון של מאיר בנימין דוידי מראה כי שקיפות בנוגע ללוחות הזמנים חיונית ליצירת אמון: "חשוב להציג לדיירים תמונה ריאלית של לוחות הזמנים, כולל נקודות ציון ברורות לאורך התהליך. כך אנו מאפשרים להם להבין את התהליך ולהתכונן בהתאם, מה שמפחית משמעותית את החיכוך והתסכול שעלולים להיווצר בגלל התמשכות הפרויקט."

האתגר האנושי: דיור חלופי וניהול הפרויקט

מעבר לאתגרים הטכניים והכלכליים, פרויקטי תמ"א 38 מציבים אתגרים אנושיים משמעותיים, במיוחד בכל הקשור לדיור חלופי במהלך תקופת הבנייה וניהול מערכת היחסים עם הדיירים לאורך זמן.

האתגרים האנושיים העיקריים כוללים:

• מציאת פתרונות דיור חלופי מתאימים לדיירים
• התחשבות בצרכים מיוחדים (קשישים, אנשים עם מוגבלויות וכו')
• ניהול תקשורת שוטפת לאורך תקופה ארוכה
• התמודדות עם שינויים בציפיות ובדרישות
• יצירת אמון מתמשך בין כל הצדדים

מאיר בנימין דוידי מדגיש את חשיבות ההיבט האנושי: "בניצנים אחזקות, אנו רואים בפרויקט תמ"א 38 הרבה מעבר למיזם נדל"ני. מדובר בתהליך שמשפיע באופן משמעותי על חייהם של אנשים, ולעתים גם על הנכס המשמעותי ביותר שלהם. לכן, אנו משקיעים משאבים רבים בניהול ההיבט האנושי, כולל מערך תמיכה לדיירים, פתרונות מותאמים אישית ותקשורת רציפה ואמפתית."

ניסיונו של מאיר בנימין דוידי מראה כי ההיבט האנושי הוא לעתים המפתח להצלחת הפרויקט: "ראינו פרויקטים רבים שבהם ההבדל בין הצלחה לכישלון לא היה קשור להיבטים הטכניים או הכלכליים, אלא ליכולת ליצור אמון ושיתוף פעולה עם הדיירים. יזם שמשקיע בהיבט האנושי ורואה את הדיירים כשותפים אמיתיים לתהליך, יצליח ליצור פרויקט מוצלח יותר לכל הצדדים."

היערכות לעתיד: שינויי רגולציה והשפעתם על פרויקטי התחדשות עירונית

ענף ההתחדשות העירונית בישראל עובר שינויים רגולטוריים תכופים, שמשפיעים על הכדאיות והביצוע של פרויקטי תמ"א 38. היערכות נכונה לשינויים אלו היא קריטית להצלחה ארוכת טווח בתחום.

המגמות הרגולטוריות העיקריות הכוללות:

• סיום תוקפה של תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית ומעבר למסלולים חלופיים
• התפתחות מסלולי התחדשות עירונית חדשים
• שינויים בתמריצים הכלכליים ובהטבות המס
• התאמת תקני הבנייה לאתגרי האקלים ולסיכונים גיאולוגיים
• מדיניות ממשלתית משתנה בתחום הדיור והנדל"ן

מאיר בנימין דוידי מסביר כיצד ניצנים אחזקות מתמודדת עם שינויי הרגולציה: "אנו משקיעים משאבים רבים במעקב אחר מגמות רגולטוריות ובהשתתפות בשיח הענפי. זה מאפשר לנו להיערך מראש לשינויים ולפתח מודלים עסקיים שיישארו רלוונטיים גם בסביבה רגולטורית משתנה. חשוב להבין שהצורך בהתחדשות עירונית לא ייעלם, אלא יקבל צורות חדשות, ויזם מקצועי צריך לדעת להתאים את עצמו."

סיכום

פרויקטי תמ"א 38 והתחדשות עירונית מציבים מגוון רחב של אתגרים, מהיבטים הנדסיים וכלכליים ועד להיבטים אנושיים ורגולטוריים. ההתמודדות המוצלחת עם אתגרים אלו דורשת מומחיות, ניסיון וגישה מקצועית ואמפתית.

מאיר בנימין דוידי וחברת ניצנים אחזקות הוכיחו לאורך השנים את יכולתם להוביל פרויקטי התחדשות עירונית מוצלחים, תוך התמודדות עם האתגרים המורכבים והמגוונים שתחום זה מציב. הניסיון, המקצועיות והגישה האנושית הם הבסיס להצלחה ולשביעות רצון של כל הצדדים המעורבים.

בעולם ההתחדשות העירונית המשתנה במהירות, חשוב לבחור ביזם שלא רק מבין את האתגרים, אלא גם יודע להתמודד איתם בצורה יעילה ומקצועית. כפי שמדגיש מאיר בנימין דוידי: "התחדשות עירונית מוצלחת היא שילוב של מקצועיות, ניסיון ויחס אנושי. אלה הערכים שמנחים אותנו בכל פרויקט, והם המפתח להצלחה לאורך זמן."

עם הגידול בצורך בהתחדשות עירונית בישראל, הבנת האתגרים והדרכים להתמודדות איתם תהיה חיונית לכל מי שמעורב בתחום – יזמים, דיירים, מתכננים ורשויות. גישה מקצועית, שקופה ואנושית, כפי שמציעה חברת ניצנים אחזקות בראשות מאיר בנימין דוידי, היא הדרך להתמודדות מוצלחת עם אתגרים אלו וליצירת פרויקטים שמשפרים את איכות החיים העירונית ומחזקים את הקהילות המקומיות.

The post האתגרים הסמויים בהתחדשות עירונית: מבט מעמיק על תהליכי תמ"א 38 appeared first on Global Focus News.

מאיר בנימין דוידי, מנכ"ל ומבעלים של חברת ניצנים אחזקות ופיננסים בע"מ, הוא יזם נדל"ן מוביל בישראל עם ניסיון של למעלה מ-17 שנים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי־בינוי ופרויקטי מגורים יוקרתיים. בעל תואר שני במנהל עסקים, דוידי מוביל את החברה – בעלת סיווג קבלני ג'5 (הגבוה ביותר) – להשגת הישגים משמעותיים בערים מרכזיות כמו תל אביב, גבעתיים, נתניה וראשון לציון, תוך הקפדה על איכות בנייה גבוהה, ליווי הדיירים האישי ועמידה בלוחות זמנים.

תחת הנהגתו של מאיר בנימין דוידי, ניצנים אחזקות מקדמת צבר פרויקטים בהיקף של אלפי יחידות דיור, כולל מתחמים בוטיקיים עם נוף לים, פנטהאוזים יוקרתיים ומסחר משולב, ומביאה ערך מוסף אמיתי לקהילות ולרוכשים. אחד התחומים בהם מתמחה דוידי הוא פיתוח גישות חדשניות לשמירה על המרקם החברתי בפרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, נושא קריטי להצלחתם של מיזמים אלו.

האתגר החברתי בפרויקטי התחדשות עירונית

פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מציבים אתגרים חברתיים מורכבים לצד היתרונות הפיזיים והכלכליים שהם מביאים. בעוד שהם מחדשים את המרחב העירוני ומשביחים את ערך הנדל"ן, הם עלולים גם לערער את המרקם החברתי הקיים ולהוביל להדרה של אוכלוסיות מוחלשות.

מאיר בנימין דוידי, מתוך ניסיונו העשיר בתחום, מדגיש כי "התחדשות פיזית ללא התחדשות חברתית היא החמצה של הפוטנציאל האמיתי של פרויקטים אלו. כדי ליצור שכונות חיות ומשגשגות, עלינו להתייחס לאנשים לא פחות מאשר למבנים".

עקרונות מנחים לשימור הקהילה בתהליכי פינוי-בינוי

שמירה על המרקם החברתי בפרויקטי פינוי-בינוי מחייבת גישה מערכתית ורגישה. מאיר בנימין דוידי פיתח לאורך השנים מתודולוגיה ייחודית המשלבת עקרונות מקצועיים עם רגישות חברתית, המיושמת בכל הפרויקטים של ניצנים אחזקות:

שיתוף ציבור אמיתי ומשמעותי

תהליך שיתוף ציבור אינו רק פורמליות חוקית אלא מרכיב מהותי בהצלחת הפרויקט. בפרויקטים בהובלת מאיר בנימין דוידי, שיתוף הציבור מתחיל כבר בשלבי התכנון המוקדמים ונמשך לאורך כל חיי הפרויקט.

"אנחנו לא רק מציגים תוכניות ומבקשים אישור, אלא באמת מקשיבים לצרכים ולחששות של התושבים ומשנים את התכנון בהתאם," מסביר דוידי. "זה עשוי לדרוש משאבים נוספים בטווח הקצר, אך מבטיח הצלחה בטווח הארוך".

תכנון פיזי התומך באינטראקציה חברתית

עיצוב המרחב הפיזי משפיע באופן ישיר על האפשרויות לאינטראקציה חברתית. פרויקטים מוצלחים משלבים:

• מרחבים ציבוריים איכותיים המעודדים מפגשים
• אזורים מוצלים עם מקומות ישיבה נוחים
• גינות קהילתיות ואזורי משחק משותפים
• חללים רב-תכליתיים לפעילות קהילתית
• תכנון המאפשר ראות בין אזורים שונים (visibility)

בפרויקט שהוביל מאיר בנימין דוידי בהוד השרון, תוכננה "טיילת קהילתית" המחברת בין כל חלקי המתחם, עם פינות ישיבה, גינות קהילתיות ומתקני משחק המעודדים אינטראקציה בין דיירים מכל הגילים והרקעים.

תמהיל חברתי מאוזן

אחד האתגרים המרכזיים בפרויקטי פינוי-בינוי הוא שמירה על תמהיל חברתי מאוזן המאפשר לאוכלוסיות מגוונות להתגורר באותו מרחב. פרויקטים בהובלת מאיר בנימין דוידי משלבים:

• מגוון טיפוסי דירות בגדלים שונים
• שילוב של דיור בהישג יד
• התחשבות בצרכים של אוכלוסיות מיוחדות
• פתרונות מימון ייחודיים לדיירים ותיקים

אסטרטגיות מעשיות לבנייה קהילתית בפרויקטי פינוי-בינוי

מתוך ניסיונו העשיר בניהול פרויקטי פינוי-בינוי מוצלחים, מאיר בנימין דוידי מיישם מספר אסטרטגיות מעשיות שהוכחו כיעילות בשמירה על המרקם החברתי והקהילתי:

1. הקמת מערך ליווי חברתי

פרויקט התחדשות מוצלח כולל ליווי חברתי מקצועי לאורך כל שלבי הפרויקט. בחברת ניצנים אחזקות, מאיר בנימין דוידי מקפיד על:

• העסקת עובדים סוציאליים קהילתיים לליווי התהליך
• הקמת "בית פתוח" במתחם הפרויקט לשאלות ופניות
• מפגשים קבועים עם נציגי הדיירים
• סדנאות הכנה לקראת המעבר לדירות החדשות
• פעילויות גיבוש קהילתיות לדיירים החדשים והוותיקים

"הליווי החברתי אינו מותרות אלא הכרח," מדגיש דוידי. "הוא מאפשר לנו לזהות בעיות בזמן אמת ולספק פתרונות מותאמים אישית לצרכי הדיירים השונים."

2. פיתוח תשתית קהילתית משותפת

בנוסף למרחבים הפיזיים, חשוב לפתח תשתית ארגונית שתאפשר המשכיות של הפעילות הקהילתית לאחר סיום הבנייה:

• הקמת ועד בית פעיל וייצוגי
• פיתוח קבוצות פעילות סביב תחומי עניין משותפים
• יצירת פלטפורמות דיגיטליות לתקשורת בין דיירים
• הכשרת מנהיגות מקומית
• הקמת קרן קהילתית לפעילויות משותפות

באחד הפרויקטים שהוביל מאיר בנימין דוידי בגבעתיים, הוקמה מערכת ניהול קהילתית דיגיטלית המאפשרת לדיירים לתקשר, לתאם אירועים משותפים ולשתף משאבים, מה שתרם משמעותית לגיבוש הקהילתי.

3. פתרונות ייעודיים לאוכלוסיות מיוחדות

קשישים, עולים חדשים, משפחות חד-הוריות ואוכלוסיות מוחלשות אחרות זקוקים לעיתים לתשומת לב מיוחדת בתהליכי פינוי-בינוי. מאיר בנימין דוידי פיתח מערכת של פתרונות ייעודיים:

• דיור מותאם לקשישים בקומות נגישות
• סבסוד עלויות התחזוקה לאוכלוסיות מעוטות יכולת
• תוכניות חונכות בין משפחות ותיקות לחדשות
• סיוע בהתארגנות ובמעבר הפיזי
• תוכניות ייעודיות לקליטת עולים חדשים

מקרי מבחן: פרויקטים שהצליחו לשמר את המרקם החברתי

ניסיונו של מאיר בנימין דוידי בפרויקטי התחדשות עירונית מספק תובנות חשובות על פרקטיקות מוצלחות בשמירה על המרקם הקהילתי:

פרויקט ויצמן בתל אביב

בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב ויצמן 52 בתל אביב, אותו הוביל מאיר בנימין דוידי, ניצבו בפני אתגר של קהילה ותיקה ומגובשת שחששה מאובדן הזהות השכונתית. הפתרונות שיושמו כללו:

• תכנון מחדש של המרחב הציבורי בהתאם להיסטוריה השכונתית
• הקמת מרכז קהילתי המשמר את זיכרון המקום
• תוכנית חברתית לשילוב הדיירים הוותיקים והחדשים
• יצירת "מועצת שכונה" עם ייצוג לכל קבוצות האוכלוסייה

התוצאה היתה שביעות רצון גבוהה בקרב הדיירים הוותיקים והחדשים כאחד, וקהילה חיה ומשגשגת שהפכה למודל לחיקוי בפרויקטים אחרים.

פרויקט בהוד השרון

בפרויקט נוסף שהוביל מאיר בנימין דוידי בהוד השרון, הושם דגש מיוחד על שילוב בין-דורי:

• תכנון מרחבים משותפים המתאימים לכל הגילאים
• פרויקט "סבתא-סבא" המחבר בין דיירים ותיקים לילדי המשפחות החדשות
• הקמת גינה קהילתית המנוהלת במשותף
• יצירת מערך חוגים ופעילויות לכל הגילאים

"פרויקט זה הוכיח שניתן לא רק לשמר את המרקם החברתי הקיים אלא אף לשפר אותו," מסכם מאיר בנימין דוידי. "האוכלוסייה הוותיקה זכתה להתחדשות חברתית לצד ההתחדשות הפיזית."

התמודדות עם אתגרים כלכליים בשמירה על קהילתיות

אחד האתגרים המשמעותיים בפרויקטי פינוי-בינוי הוא השילוב בין שיקולים כלכליים וחברתיים. מאיר בנימין דוידי פיתח מספר מודלים המאפשרים איזון בין הצרכים השונים:

מודלים לסבסוד עלויות תחזוקה

עלויות התחזוקה הגבוהות בבניינים חדשים מהוות אתגר לדיירים ותיקים בעלי אמצעים מוגבלים. פתרונות שיושמו בפרויקטים של מאיר בנימין דוידי כוללים:

• קרן תחזוקה ייעודית הממומנת מחלק מהרווחים
• מדרג תשלומים המותאם ליכולת הכלכלית
• שילוב שימושים מסחריים שהכנסותיהם מסבסדות את התחזוקה
• מערכות חסכוניות באנרגיה המפחיתות עלויות שוטפות

מיקסום ערכים חברתיים לצד רווחיות

החברה בראשותו של מאיר בנימין דוידי הוכיחה שניתן לשלב פרספקטיבה חברתית עם רווחיות עסקית:

• תכנון חכם המאפשר ניצולת גבוהה של הקרקע תוך שמירה על איכות חיים
• בנייה ירוקה המוזילה עלויות תפעול לטווח ארוך
• שיתופי פעולה עם רשויות מקומיות לשילוב שירותים ציבוריים
• יצירת מותג יוקרתי המזוהה עם ערכים חברתיים, המעלה את ערך הנכס

"ההבנה שערך חברתי יוצר ערך כלכלי היא תובנה מרכזית בגישתנו," מסביר מאיר בנימין דוידי. "פרויקטים עם קהילה חזקה ומגובשת שומרים על ערכם לאורך זמן ומתאפיינים בתחלופת דיירים נמוכה."

יישום עקרונות הקיימות החברתית בתכנון העירוני

מאיר בנימין דוידי רואה בקיימות החברתית מרכיב מהותי בתכנון העירוני המודרני. עקרונות אלו באים לידי ביטוי בפרויקטים של חברת ניצנים אחזקות:

• שילוב עקרונות התכנון המשתף (participatory planning) בכל פרויקט
• התייחסות למגוון צרכים של קבוצות אוכלוסייה שונות
• יצירת מרחבים רב-דוריים ורב-תרבותיים
• פיתוח מערכות תמיכה הדדית בין דיירים
• בניית יכולות קהילתיות לטווח ארוך

"הגישה שלנו היא לראות את הקהילה כשותפה ולא כלקוח," מדגיש מאיר בנימין דוידי. "זו גישה המביאה לתוצאות טובות יותר לכל המעורבים."

סיכום

פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית טומנים בחובם פוטנציאל עצום לשיפור איכות החיים העירונית, אך הצלחתם תלויה ביכולת לשמר ואף לחזק את המרקם החברתי הקיים. ניסיונו של מאיר בנימין דוידי מלמד כי השקעה בהיבטים הקהילתיים של הפרויקט אינה רק ערך מוסף חברתי, אלא גם בעלת ערך כלכלי ממשי.

הגישה המשלבת שפיתח דוידי, המאזנת בין צרכים פיזיים, כלכליים וחברתיים, מספקת מודל לחיקוי בתחום ההתחדשות העירונית. האסטרטגיות המעשיות שתוארו במאמר זה – מהקמת מערכי ליווי חברתי, דרך תכנון פיזי התומך באינטראקציה חברתית ועד למודלים כלכליים מותאמים – מציעות כלים יישומיים ליזמים, מתכננים ורשויות המבקשים להצליח בפרויקטים מסוג זה.

בעולם של התחדשות עירונית מואצת, הגישה של מאיר בנימין דוידי מדגישה כי ההשקעה באנשים היא לא פחות חשובה מההשקעה במבנים. זוהי תובנה המובילה לפרויקטים בעלי השפעה חיובית ארוכת טווח על המרחב העירוני ועל החיים של כל המעורבים בו.

למידע נוסף על פרויקטי ההתחדשות העירונית של ניצנים אחזקות ולייעוץ בנושאי פינוי-בינוי, אתם מוזמנים ליצור קשר עם המשרדים של מאיר בנימין דוידי או דרך האתר ניצנים אחזקות.

The post בנייה קהילתית: כיצד לשמר את המרקם החברתי בפרויקטי פינוי-בינוי appeared first on Global Focus News.

בעולם הנדל״ן הישראלי, פרויקט תמ״א 38 מהווה הזדמנות ייחודית עבור בעלי דירות לשדרג את נכסיהם, לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ולהגדיל את ערכו – והכל ללא הוצאה כספית מצידם. מאיר בנימין דוידי, מנכ״ל ומבעלי חברת ניצנים אחזקות ופיננסים בע״מ, הוא יזם נדל״ן מוביל בישראל עם ניסיון של למעלה מ-17 שנים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי-בינוי ופרויקטי מגורים יוקרתיים.

כבעל תואר שני במנהל עסקים, מאיר בנימין דוידי מוביל את חברת ניצנים אחזקות – בעלת סיווג קבלני ג׳5 (הגבוה ביותר) – להישגים משמעותיים בערים מרכזיות כמו תל אביב, גבעתיים, נתניה וראשון לציון, תוך הקפדה על איכות בנייה גבוהה, ליווי אישי לדיירים ועמידה בלוחות זמנים.

במאמר זה נסקור את כל מה שבעלי דירות צריכים לדעת לפני שהם מתחייבים לפרויקט תמ״א 38, ונשתף מהידע והניסיון שצבר מאיר בנימין דוידי בניהול פרויקטים מוצלחים בתחום.

מהי תמ״א 38 וכיצד היא עובדת?

תמ״א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) היא תוכנית ממשלתית שאושרה בשנת 2005 במטרה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת ליזמים לקבל זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק מבנים קיימים, ובכך מייצרת מנגנון כלכלי המאפשר שדרוג מבנים ישנים ללא עלות לדיירים.

ישנם שני מסלולים עיקריים בתמ״א 38:

• תמ״א 38/1 (חיזוק) – במסלול זה מתבצע חיזוק של הבניין הקיים, תוך הוספת ממ״דים, מעלית, ולעיתים הרחבת הדירות הקיימות.
• תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה) – במסלול זה הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין, כאשר הדיירים המקוריים מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר.

היתרונות המרכזיים של תמ״א 38 עבור בעלי הדירות

פרויקט תמ״א 38 מציע מגוון יתרונות משמעותיים לבעלי דירות בבניינים ישנים, שהופכים אותו להזדמנות נדירה:

• חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה – הגנה על חיי הדיירים ועל הרכוש במקרה של אירוע סיסמי.
• תוספת ממ״ד – כל דירה מקבלת ממ״ד (מרחב מוגן דירתי) שמעניק הגנה בשעת חירום.
• שיפור ושדרוג תשתיות הבניין – החלפת תשתיות חשמל, אינסטלציה, ביוב ומים שהתיישנו.
• התקנת מעלית – בבניינים רבים שנבנו ללא מעלית, יתווסף אלמנט חיוני זה.
• הרחבת הדירה הקיימת – בתמ״א 38/1, ניתן להרחיב את הדירה בכ-25 מ״ר.
• דירה חדשה ומודרנית – בתמ״א 38/2, בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה לחלוטין, גדולה יותר.
• עלייה משמעותית בערך הנכס – השדרוג והחידוש מגדילים את ערך הדירה בעשרות אחוזים.
• עלות אפסית לדיירים – הפרויקט ממומן במלואו על ידי היזם.

כיצד לבחור את היזם הנכון לפרויקט שלכם

אחד ההיבטים החשובים ביותר בהצלחת פרויקט תמ״א 38 הוא בחירת היזם הנכון. מאיר בנימין דוידי, שהוביל עשרות פרויקטים מוצלחים, ממליץ לבדוק את הפרמטרים הבאים:

• ניסיון מוכח – בדקו כמה פרויקטי תמ״א 38 השלים היזם בהצלחה, ומה היקפם.
• איתנות פיננסית – ודאו שליזם יש את המשאבים הנדרשים להשלים את הפרויקט.
• סיווג קבלני – יזם בעל סיווג קבלני ג׳5 (כמו ניצנים אחזקות) יכול לבצע פרויקטים בכל היקף.
• פרויקטים לדוגמה – בקרו בפרויקטים קודמים של היזם והתרשמו מאיכות הבנייה.
• חוות דעת ממליצים – שוחחו עם דיירים בפרויקטים קודמים ושמעו על חווייתם.
• שקיפות ותקשורת – בחנו את פתיחות היזם ונכונותו לשתף מידע ולהסביר.
• ערבויות וביטחונות – בדקו אילו ערבויות מציע היזם להבטחת זכויותיכם.

תחת הנהגתו של מאיר בנימין דוידי, חברת ניצנים אחזקות הפכה למובילה בתחום ההתחדשות העירונית, עם דגש על שקיפות, איכות בלתי מתפשרת וליווי אישי של הדיירים. החברה מקפידה על תקשורת רציפה עם הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט, מה שהוביל לשביעות רצון גבוהה ולהמלצות רבות.

ההבדלים בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2 – מה מתאים למבנה שלכם?

מאיר בנימין דוידי מסביר: "ההחלטה בין שני המסלולים תלויה במספר גורמים – מצב הבניין הקיים, מספר הדירות, המיקום, התב״ע והעדפות הדיירים. בניצנים אחזקות אנחנו מבצעים ניתוח מקצועי של כל פרויקט ומציעים את המסלול האופטימלי, שיביא את מרב היתרונות לדיירים."

תהליך ולוחות זמנים בפרויקט תמ״א 38

פרויקט תמ״א 38 מורכב ממספר שלבים מרכזיים. להלן מפת הדרכים לפרויקט מוצלח, כפי שמיישם אותה מאיר בנימין דוידי בפרויקטים של ניצנים אחזקות:

1. התארגנות ראשונית (3-6 חודשים):
   • פגישת היכרות עם נציגות הדיירים
   • בדיקת היתכנות ראשונית
   • חתימה על הסכם בלעדיות לתקופת הבדיקה
   • ביצוע סקר מקיף של המבנה הקיים
2. תכנון והסכמים (6-9 חודשים):
   • הכנת תוכנית אדריכלית ראשונית
   • מפרט טכני ותמהיל דירות
   • גיבוש הסכם תמ״א 38 מול הדיירים
   • החתמת כל בעלי הדירות (נדרשת הסכמת 80% לפחות)
3. תכנון מפורט והיתר בנייה (12-18 חודשים):
   • הכנת תוכניות מפורטות לכל הדיסציפלינות
   • הגשת בקשה להיתר בנייה
   • תיאום מול הרשויות והוועדה המקומית
   • קבלת היתר בנייה
4. ביצוע הפרויקט (תמ״א 38/1: 18-24 חודשים, תמ״א 38/2: 24-36 חודשים):
   • בתמ״א 38/2: פינוי הדיירים לדירות חלופיות
   • הריסת המבנה הישן (בתמ״א 38/2) או הכנת המבנה לחיזוק (בתמ״א 38/1)
   • בנייה והתקדמות לפי לוח הזמנים שנקבע
   • עדכון שוטף של הדיירים על התקדמות העבודות
5. מסירה ואכלוס (1-3 חודשים):
   • השלמת עבודות הגמר
   • ביצוע בדיקות ואישורי בטיחות
   • קבלת טופס 4 ואישור אכלוס
   • מסירת הדירות לדיירים
   • רישום הזכויות בטאבו

ניצנים אחזקות בניהולו של מאיר בנימין דוידי ידועה ביכולתה לעמוד בלוחות זמנים ואף להקדים אותם, תוך שמירה על איכות הביצוע. החברה מקפידה על דיווח שוטף לדיירים לגבי התקדמות הפרויקט, מה שמפחית חששות ויוצר אמון בתהליך.

הערבויות והביטחונות החיוניים בפרויקט תמ״א 38

אחד ההיבטים החשובים ביותר בפרויקט תמ״א 38 הוא מערכת הביטחונות והערבויות שמגנות על הדיירים. מאיר בנימין דוידי מקפיד על מתן מערך ביטחונות מקיף בכל פרויקט:

• ערבות חוק מכר/בנקאית – מבטיחה את השלמת הבנייה גם במקרה של כשל כלכלי.
• ערבות ביצוע וטיב – מכסה תיקונים ואחריות על איכות הבנייה לאורך תקופה מוגדרת.
• ערבות רישום זכויות – מבטיחה את רישום הזכויות בטאבו בסיום הפרויקט.
• ערבות שכר דירה – בתמ״א 38/2, מבטיחה את תשלום שכר הדירה בתקופת הפינוי.
• ביטוח קבלני מקיף – מכסה נזקים אפשריים במהלך הבנייה.
• ליווי בנקאי לפרויקט – מבטיח פיקוח חיצוני על ניהול הכספים והתקדמות הפרויקט.

אתגרים נפוצים בפרויקטי תמ״א 38 וכיצד להתמודד איתם

למרות היתרונות הרבים, פרויקטי תמ״א 38 אינם חפים מאתגרים. ניסיונו הרב של מאיר בנימין דוידי מאפשר לו לצפות מראש אתגרים אלה ולהיערך אליהם:

• קשיים בהשגת הסכמת כל הדיירים – פתרון: תקשורת פתוחה, שקיפות ומתן מענה לכל שאלה או חשש.
• עיכובים בקבלת היתרים – פתרון: עבודה מקצועית עם אדריכלים ומתכננים מנוסים, היכרות עם תהליכי הרישוי.
• התנגדויות שכנים – פתרון: פנייה מוקדמת לשכנים, הסברה והצגת היתרונות גם להם.
• שינויים במדיניות הרשויות – פתרון: ניטור שוטף של שינויי חקיקה והתאמת הפרויקט בהתאם.
• אי ודאות לגבי הסטנדרט הסופי – פתרון: מפרט טכני מפורט ומחייב, הצגת הדמיות ודוגמאות מפרויקטים קודמים.

בפרויקטים שמוביל מאיר בנימין דוידי, ישנה הקפדה על זיהוי מוקדם של אתגרים פוטנציאליים וטיפול בהם בשלב מוקדם, מה שמאפשר הימנעות מעיכובים משמעותיים וניהול חלק של הפרויקט.

דוגמאות לפרויקטים מוצלחים בהובלת מאיר בנימין דוידי

ניצנים אחזקות בהובלתו של מאיר בנימין דוידי השלימה בהצלחה מספר פרויקטים משמעותיים של תמ״א 38, שמהווים דוגמה לסטנדרטים הגבוהים של החברה:

• פרויקט ויצמן 52, תל אביב – פרויקט תמ״א 38/2 יוקרתי שהפך מבנה ישן לבניין בוטיק מודרני עם 20 יחידות דיור.
• פרויקט הוד השרון – חיזוק והרחבה של שני בניינים צמודים, תוך הוספת מעליות, ממ״דים והגדלת הדירות הקיימות.
• פרויקט חולון – הריסה ובנייה מחדש של מבנה משנות ה-60, שהפך ממבנה בן 12 דירות למתחם מגורים מודרני עם 24 דירות.

בכל הפרויקטים הללו, ניכרת ההקפדה על איכות בנייה גבוהה, עיצוב אדריכלי מוקפד, ותשומת לב לפרטים, שהם סימני ההיכר של חברת ניצנים אחזקות ושל מאיר בנימין דוידי.

עתיד תמ״א 38 והאלטרנטיבות העומדות בפני בעלי דירות

תוכנית תמ״א 38 המקורית אמורה להסתיים בשנים הקרובות, אך גורמים בענף ובממשלה פועלים להארכתה או ליצירת חלופות. לפי מאיר בנימין דוידי, בעלי דירות שמתלבטים לגבי הצטרפות לפרויקט כעת, צריכים לדעת:

• פרויקטים שכבר קיבלו היתר או שנמצאים בשלבים מתקדמים של תכנון, ימשיכו לפעול גם לאחר תום התוכנית.
• צפויות תוכניות חלופיות כמו תוכניות פינוי-בינוי מצומצמות או תוכניות התחדשות עירונית מקומיות.
• הדחיפות בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה רק הולכת וגוברת, ולכן סביר שימצאו מנגנונים חלופיים.

ניצנים אחזקות עוקבת בצמוד אחר ההתפתחויות בתחום, ומתכננת את פעילותה בהתאם, כדי להמשיך ולספק פתרונות התחדשות עירונית איכותיים גם בעידן שלאחר תמ״א 38.

סיכום

תמ״א 38 מהווה הזדמנות ייחודית עבור בעלי דירות בבניינים ישנים לשדרג את הנכס שלהם, להגדיל את ערכו ולשפר את איכות חייהם – כל זאת ללא השקעה כספית מצידם. עם זאת, הצלחת הפרויקט תלויה במידה רבה בבחירת יזם מנוסה, אמין ואיתן פיננסית.

מאיר בנימין דוידי, מנכ״ל ומבעלי חברת ניצנים אחזקות, הוביל לאורך השנים עשרות פרויקטים מוצלחים של התחדשות עירונית, תוך הקפדה על איכות בנייה גבוהה, תקשורת פתוחה עם הדיירים ועמידה בלוחות זמנים. הניסיון והמומחיות שצבר הפכו אותו לאחד היזמים המובילים והמוערכים בתחום.

אם אתם בעלי דירה בבניין שעשוי להתאים לתמ״א 38, כדאי לפנות לגורם מקצועי כמו ניצנים אחזקות לבדיקת היתכנות ראשונית. החברה תוכל להציע לכם ייעוץ מקצועי, לענות על שאלותיכם ולהוביל אתכם בבטחה לאורך כל הדרך לדירה משודרגת ובטוחה יותר.

בעידן של אי-ודאות לגבי עתיד תמ״א 38, ההזדמנות שעומדת בפניכם כעת היא הזדמנות שכדאי לשקול ברצינות ולפעול עליה מוקדם ככל האפשר.

The post מדריך מקיף לבעלי דירות: כל מה שצריך לדעת לפני שנכנסים לפרויקט תמ"א 38 appeared first on Global Focus News.